在当代城市发展中，私人所有公共空间（Privately Owned Public Space，简称POPS）这一概念日益受到关注。这些空间虽由私人开发商建造、持有并维护，但根据法律规定必须保持向公众开放。这类空间往往是经协商达成的规划激励措施（如容积率奖励或增加建筑面积）的产物，在土地资源有限、公共设施需求旺盛的高密度城市环境中尤为常见。
纽约市仍是此类空间记录最为完备的范例，杰罗尔德·凯登（Jerold Kayden）在其著作《私人所有公共空间：纽约市经验》（Privately Owned Public Space: The New York City Experience）中，对 500 多处此类空间（从广场到中庭不等）进行了编目整理。尽管私人所有公共空间（POPS）最初旨在补充城市公共领域，但长期以来一直因偏袒私人利益而忽视公共福祉而饱受诟病。批评者指出，许多此类空间均经过精心设计，只为开发商服务并筛选特定用户，往往难以兑现其服务公众的承诺。然而，尽管存在这些缺陷，精心设计且公平管理的 POPS 是否仍有可能营造出有益健康、引发思考和促进疗愈的环境？它们能否在私人收益与真正公共价值之间找到微妙的平衡？
近年来，全球各地（包括亚洲众多城市）都出现了类似模式。在某些情况下，私人开发商可能并不直接拥有公共空间的所有权，而是被要求（通常作为与周边开发项目挂钩的规划条件的一部分）设计、建造或维护公园、广场等公共区域。这些不断演变的发展模式引发了重要问题：亚洲城市中由私人管理的公共空间能否为融合无障碍性、社区参与和包容性提供全新视角？当地的设计方法、治理结构以及对公共空间的文化态度又会如何影响这些空间的最终成效？
随着公共领域与私人领域的界限持续模糊，私人所有公共空间（POPS）既体现了当今城市设计的可能性，也折射出其中的矛盾。一方面，它们为原本可能遭忽视的区域带来了亟需的投资、持续的维护以及往往高品质的景观设计；另一方面，它们对公共空间的传统定义构成了挑战 —— 这些空间在商业生态系统中运作，可能影响使用者行为、限制准入，或悄然排斥边缘化群体。要理解POPS在打造真正包容且具有疗愈功能的城市环境中所扮演的日益重要的角色，关键在于认清并应对这种双重性。
高架之上的邂逅：将曼谷的基础设施转化为公共领域
在泰国，近期涌现出诸多举措，旨在重新利用并活化利用不足或遭忽视的城市基础设施，以此促进市民福祉并改善建成环境。这些项目通常由私人开发商主导，或与公共机构合作开展，将曼谷密集的城市肌理中的屋顶和高架步道重新构想为可便捷抵达的绿色空间机遇。
一个显著案例是由尚玛设计有限公司（Shma Company Limited）设计的“空中森林”（Sky Forest Scape）。该项目坐落于一处商业开发项目的屋顶之上，将建筑屋顶转变为一个虽规模不大却设计精巧的绿色空间。通过采用尊重结构限制的轻型景观设计与种植策略，该设计在不影响建筑完整性的前提下，引入了一层可亲近的自然元素。开放式布局鼓励非正式的、由使用者主导的活动，为休憩、互动或小型活动提供了灵活多变的环境。然而，该项目位于街道上方的高处且身处私人开发项目内，这引发了关于可达性与包容性的重要问题。尽管它呈现了一种城市公共空间的替代形式，但其对所有居民而言能否自由且平等地开放，仍取决于私人管理方的政策与裁量权。
一个显著案例是由 Shma Company Limited 设计的“空中森林景致”（Sky Forest Scape）。该项目坐落于一处商业开发项目的屋顶之上，将建筑屋顶转变为一个虽规模不大却设计精巧的绿色空间。通过采用尊重结构限制的轻型景观设计与种植策略，该设计在不影响建筑完整性的前提下，引入了一层可亲近的自然元素。开放式布局鼓励非正式的、由使用者主导的活动，为休憩、互动或小型活动提供了灵活多变的环境。然而，该项目位于街道上方的高处且身处私人开发项目内，这引发了关于可达性与包容性的重要问题。尽管它呈现了一种城市公共空间的替代形式，但其对所有居民而言能否自由且平等地开放，仍取决于私人管理方的政策与裁量权。
社区福祉与资本激励：纽约市的双重用途公园
在纽约市，近期由私人主导的公共空间项目已初见成效，不过也引发了关于空间可达性与开发意图的重要质疑。威廉斯堡（Williamsburg）多米诺公园（Domino Park）便是一个典型案例，该公园由詹姆斯·科纳场域运营事务所（James Corner Field Operations）设计。该公园由与相邻的混合用途综合体“炼油厂”（The Refinery）同属一家公司的开发商开发并运营。在新冠肺炎疫情期间，公园凭借其沿东河（East River）的优越地理位置以及毗邻连接克林顿丘（Clinton Hill）、海军造船厂（Navy Yard）与威廉斯堡等布鲁克林区主要自行车道网络的区位优势，迅速成为当地居民重要的露天避难所，深受社区欢迎。公园设计既致敬了场地原有的工业历史，又提供了开放灵活的空间，支持各类休闲与社交活动——这些特点使其即使在疫情过后依然人气不减。
尽管多米诺公园在满足当地需求方面颇为成功，但它仍属于私人所有并管理的公共空间，其存在与周边开发项目的商业利益紧密相连。这座滨水公园极大地提升了附近办公楼和豪华住宅的价值与吸引力，而这些物业均归同一所有者所有。由于公园以高标准进行维护和管理，人们不禁对其维护背后的动机产生疑问：它究竟主要是服务于更广泛的公众，还是为了强化相邻物业的吸引力与租赁潜力？虽然该空间向所有人开放，但其设计与管理与私人利益的契合，引发了关于其公共性真实性与包容性的持续争论。
一个类似的案例是 Snøhetta 设计的麦迪逊大道 550 号花园（550 Madison Garden）。该项目涉及对毗邻菲利普·约翰逊（Philip Johnson）与约翰·伯吉（John Burgee）最初设计的标志性后现代摩天大楼的公共空间进行活化改造。新花园营造了一个更为宜人、注重健康的公共环境，同时改善了塔楼周边的步行体验。然而，该空间仍由私人管理，这使其在运营控制上得以延伸至安保和开放时间等方面 —— 目前，该空间在晚上 11 点至早上 7 点之间限制进入。尽管这一改造明显提升了空间品质与环境质量，但这种管理模式仍持续模糊着公共准入与私人监管之间的界限。
反思空间：当非营利组织塑造香港的城市公共领域
在香港，已出现若干通过私人投资（尤其是非营利组织投资）打造公共空间的显著案例。这些案例之所以引人注目，是因为它们将活化改造与社区参与置于商业化之上。在此类案例中，平衡的天平倾向于服务更广泛的公众，而非迎合特定或享有特权的群体。
一个典型范例是由赫尔佐格与德梅隆建筑事务所（Herzog & de Meuron）设计的大馆文物古迹及艺术馆（Tai Kwun Centre for Heritage and Arts）。该项目由非营利机构开发，在历史底蕴深厚的建筑群内，打造了横跨上下层的开阔庭院空间，为公众提供了充裕的开放区域。庭院四周环绕着由世界级建筑师精心修复的建筑，与大馆的文化艺术活动完美融合。这种组合在香港市中心营造出一种独特的宁静氛围，在城市的喧嚣中为人们提供了一处难得的休憩之所。尤其是露天圆形剧场，更鼓励人们开展非正式活动 —— 无论是交谈、休闲用餐，还是简单地停下来歇歇脚 —— 让访客能够按照自己的方式与空间互动。
尽管如此，即便是大馆文物古迹及艺术馆，也在不经意间对特定人群 —— 比如更倾向于文化艺术的人群 —— 给予了优先权，而相对忽视了滑板爱好者或街头艺人等其他潜在使用者。尽管它作为非营利机构运营，但和许多私人管理的公共空间一样，大馆必须依赖周边商业活动来维持其项目运作和日常维护。这种商业存在通过利用人流吸引租户，满足了运营需求，在公共使用与私人可持续性之间形成了共生关系。
尽管存在这些局限，但不可否认的是，某些特定公众群体从这类开发项目中获益远超其他群体。以大馆为例，它提供了一个让人沉思、静心和沉浸于文化的空间 —— 为这座快节奏的城市生活提供了一剂解药。其开放且易于进入的布局，在历史建筑与现代设计的交融中，鼓励人们休憩放松、关注身心健康，并更深入地探索这座城市的特质与深厚的历史积淀。
随着香港越来越多的公共空间由私营部门开发并维护 —— 例如恒基兆业地产近期与康乐及文化事务署及扎哈·哈迪德建筑事务所合作开放的雕塑公园 —— 相关问题依然存在：在人口密度极高的城市中，这种公私混合模式能否持续提供具有意义的、有益身心健康的空间？又该如何发展，以吸引更广泛、更多元的公众群体？
本文是 ArchDaily “建筑氛围与空间感知”主题专题的一部分，该专题由自 1992 年起便致力于打造原创极简主义窗户的 Vitrocsa 公司呈现。
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